Trade Properties To Keep The Taxman At Bay

Si vous avez déjà échangé des cartes de baseball avec un ami lorsque vous étiez enfant, vous connaissez déjà le principe de base d'un « échange semblable ». Peut-être que votre copain aimait vraiment José Canseco et voulait votre carte de recrue Canseco, mais vous soupçonniez que sa carrière pourrait mal se terminer. Vous avez tous les deux convenu d'échanger Canseco contre quelques-unes de ses cartes de prospects prometteurs. Vous avez calculé la valeur de votre carte et décidé quelles cartes vous vouliez en retour, puis avez effectué un échange. Il y a fort à parier que l’IRS n’a pas eu part à l’action.

Un échange de même nature (également appelé échange au titre de l'article 1031) permet aux investisseurs immobiliers de faire une chose similaire en reportant les gains ou les pertes en capital lorsqu'ils achètent ou vendent une propriété. Essentiellement, un échange de même nature vous permet d’échanger des immeubles de placement avec un autre investisseur et de garder le fisc hors de la transaction jusqu’à bien plus tard, lorsque la propriété sera finalement vendue contre de l’argent. Bien sûr, le processus n’est pas aussi simple que d’échanger quelques cartes de baseball, mais cet article vous montrera comment procéder.

Pourquoi devriez-vous envisager un échange

La possibilité de reporter les obligations fiscales via un échange 1031 (du nom de l'article 1031 de l'Internal Revenue Code) encourage les investisseurs à rééquilibrer les portefeuilles immobiliers et à utiliser de manière plus rentable l'argent qu'ils paieraient autrement en impôts. La capacité de rééquilibrage est particulièrement importante dans le secteur immobilier car, contrairement aux actions et obligations individuelles, une propriété peut représenter une part importante de la valeur d'un portefeuille.

En raison de la nature concentrée d’un investissement immobilier, il est important que les gestionnaires de portefeuille aient la flexibilité nécessaire pour rééquilibrer leurs portefeuilles et faire des paris tactiques sur différents secteurs immobiliers ou régions d’investissement. Un échange 1031 encourage un tel rééquilibrage en permettant aux investisseurs d'entrer et de sortir des expositions immobilières en échangeant une propriété contre une autre sans avoir à payer immédiatement des impôts sur les plus-values. En utilisant continuellement 1031 bourses lors de l'acquisition et de la cession de biens, les investisseurs peuvent reporter l'impôt sur les plus-values ​​jusqu'à ce qu'il soit temps de liquider une partie ou la totalité du portefeuille, qu'il y ait un changement favorable dans la législation fiscale ou qu'ils aient accumulé suffisamment de pertes en capital pour compenser l’obligation de plus-value. (Pour en savoir plus sur la manière de faire fonctionner la section 1031 pour vous, consultez Transactions immobilières intelligentes.)

Aperçu

Afin de bénéficier de ce traitement fiscal, les investisseurs doivent respecter certaines exigences et limitations concernant les types de propriétés qu'ils peuvent échanger, l'emplacement des propriétés et le calendrier de certains événements clés. La section suivante fournira une description détaillée des différentes exigences, mais il est important de noter d'abord qu'une résidence principale n'est pas admissible et que, malheureusement, vous ne pourrez pas échanger votre condo de banlieue contre une maison de plage à Malibu.

Coordonner les éléments nécessaires peut être une tâche plutôt ardue. Pour faciliter les transactions et la documentation nécessaires, les investisseurs sont tenus d'utiliser une chambre de compensation tierce appelée « intermédiaire qualifié (QI) », qui gère tous les fonds liés à l'achat, à la vente et à l'échange de propriétés. Étant donné que les fonds ne transitent pas directement par les comptes du contribuable et que celui-ci n'a jamais le contrôle des liquidités produites par la transaction, l'investisseur a effectivement transféré les plus-values ​​dans les propriétés échangées et peut reporter l'impôt sur les plus-values ​​jusqu'à la vente de actifs immobiliers contre de l'argent.

Exigences relatives aux transactions

La mise en place et l'exécution d'un échange 1031 et le traitement fiscal correspondant de la transaction peuvent être très complexes. La section suivante donnera une description brève et simplifiée des exigences et des étapes nécessaires pour exécuter un échange 1031.

Propriétés admissibles

L'échange ne fonctionne que pour les biens immobiliers d'investissement ou les propriétés commerciales. Un immeuble de placement est un immeuble acheté dans le but de le louer et d’en tirer un revenu. L'immobilier commercial est un bien détenu et utilisé par une entreprise et est conservé au bilan en tant qu'actif. Toutes les propriétés immobilières aux États-Unis, qu'elles soient améliorées ou non, sont généralement de même nature. Les biens immobiliers en dehors des États-Unis sont considérés comme des biens « différents ». L'article 1031 ne s'applique pas aux échanges d'inventaires, d'actions, d'obligations, de billets, d'autres titres ou de biens personnels de toute nature.

Actifs non éligibles et démarrage

Si la transaction concerne des actifs non éligibles (non similaires), des biens ou des espèces, l'investisseur doit alors reconnaître le gain sur la vente et payer les impôts en conséquence. En supposant que la valeur de l'un des biens échangés est supérieure à la valeur de l'autre, les actifs non éligibles utilisés pour égaliser la valeur entre les échanges sont appelés « boot » et sont toujours soumis aux impôts normaux sur les plus-values.

Horaire

Bien que les transactions ne soient pas nécessairement simultanées, il existe des restrictions sur certains éléments de synchronisation des transactions. Par exemple, afin de qualifier une transaction d'échange 1031, un investisseur doit identifier le bien à échanger avant la clôture et identifier le bien de remplacement dans les 45 jours suivant la clôture de la vente du premier actif. De plus, la transaction d'acquisition du bien de remplacement doit être exécutée dans les 180 jours suivant la signature de la vente de la première transaction. Pour la plupart des investisseurs, l’une des tâches les plus difficiles consiste à identifier les actifs de remplacement dans les 45 jours suivant la vente de l’actif abandonné. Pourtant, il est important qu’ils le fassent car ces restrictions temporelles sont très strictes et l’IRS n’accorde pas de prolongation.

Intermédiaire Qualifié

En raison de la complexité de ces arrangements et des exigences et restrictions entourant la bourse, les investisseurs qui parrainent la bourse doivent faire appel à un intermédiaire qualifié pour faciliter la transaction. L'intermédiaire qualifié, défini comme une société dont l'activité à plein temps consiste à faciliter les échanges 1031, ne fournit pas de conseils juridiques ou fiscaux. Il ne peut pas s'agir d'une partie commerciale, telle qu'un cabinet de CPA, un avocat ou un agent immobilier, qui a eu une relation avec l'assujetti dans les 24 mois précédant la première transaction immobilière. De préférence, le QI doit être une entreprise tierce qui n’a auparavant fourni aucun de ces services à aucun participant à la transaction.

Le QI effectue divers services de facilitation et agit comme un pont entre les parties impliquées pour aider à structurer et exécuter l'échange. Ses missions comprennent :

  • Préparer toute la documentation requise et agir en tant que centre d'échange pour garantir que toutes les parties concernées reçoivent la documentation.
  • S'assurer que les fonds sont détenus dans un compte bancaire sécurisé et assuré et que tous les décaissements sont effectués sur des comptes séquestres une fois les transactions terminées.
  • Soumettre une comptabilité complète des transactions pour les dossiers des contribuables et fournir un formulaire 1099 aux contribuables et à l'IRS documentant tous les impôts requis et tous les impôts sur les plus-values ​​payés.

Les règles strictes de l'IRS concernant certaines exigences soulignent la valeur de l'intermédiaire qualifié et l'importance d'en choisir un approprié. L'un des principaux services du QI est de garder les participants aux transactions sur la bonne voie et de s'assurer qu'ils remplissent les conditions nécessaires pour que les contribuables puissent bénéficier d'un traitement fiscal préférentiel pour leurs bénéfices immobiliers. Il est donc important que les investisseurs recherchent et sélectionnent soigneusement leur intermédiaire de transaction.

Échanges de propriétés multiples

Dans un échange de même type, un investisseur n’est pas tenu de procéder à un échange de propriétés un pour un. Plusieurs propriétés peuvent être utilisées de chaque côté de l’échange tant que les règles suivantes sont respectées. Ces règles sont communément appelées règles des « trois propriétés », « 95 % » et « 200 % ».

  • La règle des trois propriétés Trois propriétés peuvent être admissibles quelle que soit leur valeur marchande.
  • La règle des 95% N'importe quel nombre de propriétés peut être admissible à condition que la juste valeur marchande (JVM) des propriétés reçues à la fin de la période d'échange ne dépasse pas 95 % de la JVM cumulative de toutes les propriétés de remplacement potentielles identifiées.
  • La règle des 200% N'importe quel nombre de propriétés peut être échangé à condition que la JVM cumulée des propriétés de remplacement ne dépasse pas 200 % de la JVM combinée de toutes les propriétés échangées à la date de transfert initiale.

Bien que l'IRS soit assez flexible quant au nombre d'actifs qu'il autorise à échanger afin de faciliter le report de l'impôt sur les plus-values, il est très strict quant au calendrier d'identification de ces propriétés et de réalisation de l'échange.

Plan de transaction et calendrier

Bien que le plan de transaction et le calendrier d'un échange 1031 puissent devenir extrêmement complexes, certains éléments suivent un format de base et sont similaires pour la plupart des transactions.

  1. Dans un premier temps, un investisseur souhaitant s'engager dans un échange de nature identifiera le ou les biens à vendre – les « biens abandonnés » – puis, avec l'aide de l'intermédiaire, les vendra à un tiers. L'intermédiaire reçoit les fonds en tant que vendeur et sécurise tous les fonds sous séquestre.
  2. Une fois les fonds bloqués, l'investisseur dispose de 45 jours pour sélectionner une ou plusieurs « propriétés de remplacement » pour l'échange, qui doivent être achetées auprès d'un vendeur tiers dans les 180 jours suivant la première transaction. L'intermédiaire agit en tant qu'acheteur, sécurise les fonds en dépôt puis transmet les fonds appropriés au ou aux vendeurs.
  3. Ensuite, le QI prépare tous les documents comptables pour le contribuable qui montrent que les fonds sont passés par une chambre de compensation QI et que les comptes du contribuable/investisseur n'ont reçu aucun fonds. Le QI prépare également un formulaire 1099 indiquant tous les gains en capital résultant de la création d'une « botte » non éligible et tous les impôts payés dans le cadre de la transaction et transmet le formulaire à l'IRS.
  4. Finalement, le contribuable déposera le formulaire IRS 8824 auprès de l'IRS, ainsi que tous les documents similaires requis par l'État dans lequel les propriétés sont situées ou où le contribuable réside. En plus de faciliter l'échange, l'intermédiaire qualifié produira également tous les documents d'échange requis par les transactions, tels que les actes de propriété et les contrats immobiliers.

Étant donné que le QI a contrôlé les fonds provenant de la vente et de l'achat des propriétés échangées et que l'investisseur a reçu des biens au lieu d'espèces pour la vente de l'actif abandonné, les gains en capital sont reportés. À l’exception de toute « botte », les gains en capital peuvent être différés en permanence grâce à des échanges de même nature jusqu’à ce que, finalement, les actifs soient vendus contre de l’argent. À ce stade, les plus-values ​​accumulées seront imposées selon les méthodes fiscales en vigueur.

Conclusion

Un échange similaire n’est peut-être pas aussi simple que les échanges de cartes de baseball de votre jeunesse, mais il vous permet d’échanger vos immeubles de placement et de garder le fisc à l’écart de l’affaire. En participant continuellement à ces échanges de même nature, les investisseurs peuvent effectuer des transferts de biens immobiliers pour augmenter ou diminuer les expositions à certains secteurs immobiliers et, en même temps, reporter les gains en capital jusqu'à ce que les propriétés soient finalement vendues contre de l'argent. Une fois que vous avez compris les règles du jeu, c’est un excellent moyen de rééquilibrer efficacement votre portefeuille immobilier.



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